Bản vẽ nhà 1 trệt 1 lầu 5×20 là bộ hồ sơ thể hiện cách chia không gian trên lô đất 100m², thường gồm mặt bằng công năng, nhà phố 5m, giếng trời, chi phí xây dựng và hồ sơ thiết kế. Cập nhật tháng 6/2026, phương án hợp lý nhất thường chừa sân trước, gom trục kỹ thuật và kiểm soát diện tích xây thực tế trước khi dự toán.
Bảng Chia Mặt Bằng 5×20 Dễ Thi Công
Lô 5×20 nên ưu tiên diện tích xây 5×14–5x16m, phần còn lại dành cho sân, ban công hoặc giếng trời để giảm bí khí và dễ xin phép hơn.
Theo QCVN 01:2021/BXD, lô đất nhà ở riêng lẻ 100m² có thể tham chiếu mật độ xây dựng tối đa 90%. Dù vậy, giấy phép thực tế còn phụ thuộc lộ giới, chỉ giới xây dựng, quy hoạch khu vực và quy định địa phương.
Bảng dưới đây là phương án tham khảo cho gia đình 4–5 người, không kinh doanh, cần 3 phòng ngủ và một không gian thờ hoặc làm việc yên tĩnh.
| Khu vực | Kích thước gợi ý | Diện tích gần đúng | Vị trí | Ghi chú bản vẽ |
|---|---|---|---|---|
| Sân trước | 5m x 3,5m | 17,5m² | Trước nhà | Đủ để xe máy, cây xanh, đệm lùi khỏi đường |
| Phòng khách | 5m x 4m | 20m² | Tầng trệt | Nên liền cửa chính, tránh đặt WC nhìn thẳng sofa |
| Cầu thang + sảnh | 2,2m x 4m | 8,8m² | Giữa nhà | Thang rộng 0,9–1m giúp di chuyển đồ dễ hơn |
| WC tầng trệt | 1,6m x 2m | 3,2m² | Dưới thang hoặc cạnh trục kỹ thuật | Cần cửa thoát mùi riêng hoặc quạt hút |
| Bếp + ăn | 5m x 4,2m | 21m² | Cuối tầng trệt | Nên có cửa ra sân sau để thoát mùi |
| Sân sau | 5m x 1,3m | 6,5m² | Cuối đất | Hỗ trợ thông gió, đặt máy giặt hoặc bồn rửa phụ |
| Phòng ngủ master | 5m x 4,2m | 21m² | Lầu 1 phía trước | Có thể thêm ban công 1–1,2m |
| Phòng ngủ con 1 | 3,2m x 3,5m | 11,2m² | Lầu 1 giữa nhà | Cần cửa sổ hoặc lấy sáng qua giếng trời |
| Phòng ngủ con 2 | 3,3m x 3,5m | 11,55m² | Lầu 1 phía sau | Phù hợp giường 1,4m và tủ áo 0,6m |
| Phòng thờ/làm việc | 2,8m x 3,2m | 8,96m² | Gần ban công hoặc khoảng thoáng | Tách khỏi khu giặt phơi để giữ sự trang nghiêm |
| WC lầu 1 | 1,8m x 2,2m | 3,96m² | Chồng trục WC tầng trệt | Giảm ống ngang, hạn chế thấm sàn |
| Giếng trời | 2m x 2,5m | 5m² | Giữa hoặc cuối nhà | Rất cần cho nhà ống sâu 20m |
Thông thủy: là kích thước sử dụng thực tế sau khi trừ tường, cột, lớp hoàn thiện. Khi xem bản vẽ, bạn nên kiểm tra kích thước thông thủy thay vì chỉ nhìn kích thước tim tường.
Với nhà 5m ngang, cầu thang đặt giữa thường cân bằng hơn cầu thang cuối nhà. Lý do là trệt được tách rõ phòng khách và bếp, còn lầu dễ chia 2–3 phòng ngủ mà không tạo hành lang dài lãng phí.
⚠️ Lưu ý: Nếu bản vẽ thể hiện xây kín gần hết chiều dài 20m nhưng không có giếng trời hoặc sân sau, nhà dễ nóng, thiếu sáng và tăng chi phí xử lý thông gió cơ khí.
Đọc thêm: Bản Vẽ Nhà Dùng Trong Thiết Kế Và Thi Công: Cách Hiểu Đúng 2026
Vẽ 5×20 Một Lầu Sao Cho Thoáng Và Đủ Phòng?
Nhà 5×20 thoáng hay bí phụ thuộc vào vị trí thang, khoảng rỗng và trục cửa, không chỉ phụ thuộc số lượng cửa sổ mặt tiền.
Kinh nghiệm thực tế của chúng tôi khi xử lý lô 5×20 trong hẻm là không nên đặt toàn bộ phòng ngủ dồn về phía sau. Phòng cuối nhà thường thiếu sáng, dễ ẩm ở tường tiếp giáp hàng xóm và khó bố trí đường thoát điều hòa.
Phương án ổn hơn là tạo một khoảng rỗng 4–6m² tại giữa nhà hoặc cuối thang. Khoảng này đưa ánh sáng xuống bếp, giúp thang không tối và tạo điểm thoát khí nóng theo phương đứng.
Các lỗi thường gặp khi tự tải bản vẽ mẫu rồi đưa thợ thi công gồm:
- Chừa giếng trời dưới 1m², chỉ lấy sáng được trên bản vẽ nhưng không tạo đối lưu thật.
- Đặt WC lầu lệch hoàn toàn với WC trệt, làm ống thoát đi ngang dài và tăng rủi ro thấm.
- Cố thêm gara ô tô vào mặt tiền 5m nhưng không tính chiều dài xe 4,5–4,8m.
- Dùng thang quá dốc để tiết kiệm diện tích, về sau người lớn tuổi đi lại khó.
- Bố trí bếp cuối nhà nhưng không có sân sau, mùi nấu ăn quay ngược vào phòng khách.
- Đưa ban công ra quá sâu mà không kiểm tra chỉ giới, dễ phải chỉnh hồ sơ xin phép.
Trong một hồ sơ chúng tôi từng rà soát, gia chủ muốn 4 phòng ngủ trên nhà 1 trệt 1 lầu diện tích xây 5x15m. Sau khi dựng mặt bằng nội thất, mỗi phòng chỉ còn lối đi 600–700mm quanh giường, tủ áo mở vướng cửa. Phương án cuối cùng giảm còn 3 phòng ngủ, đổi một phòng thành góc học tập mở cạnh giếng trời, sinh hoạt thực tế thoải mái hơn.
Mẹo chuyên gia: hãy yêu cầu bản vẽ thể hiện rõ trục kỹ thuật, hộp gen và cao độ sàn WC. Với nhà 5×20, hộp gen 600x800mm hoặc 800×1.000mm đặt chồng tầng giúp gom ống cấp thoát nước, ống thông hơi và đường bảo trì, giảm đục phá khi sửa chữa.
Có nên làm gara trong nhà 5×20 không?
Có thể làm gara nếu sân trước hoặc tầng trệt đủ chiều dài tối thiểu khoảng 5,2–5,5m cho xe phổ thông. Nếu nhà chỉ xây 5x14m và cần 3 phòng ngủ, gara trong nhà sẽ làm phòng khách bị ngắn và bếp thiếu thoáng.
Với mặt tiền 5m, gara nên rộng 2,8–3m để mở cửa xe an toàn. Phần còn lại dành cho lối vào, tủ giày hoặc mảng xanh, tránh biến toàn bộ tầng trệt thành không gian để xe.
Xem thêm: Bản Vẽ Nhà Đơn Giản: Cách Đọc, Mẫu Tham Khảo Và Lưu Ý 2026
Chi Phí 2026 Và Phạm Vi Hồ Sơ Cần Có
Chi phí nên tính từ diện tích xây dựng quy đổi, không tính đơn giản bằng 100m² đất nhân đơn giá thi công.
Theo các bảng giá thị trường nhà phố được cập nhật trong năm 2026, đơn giá xây trọn gói phổ biến dao động khoảng 6,5–8,5 triệu đồng/m² cho nhà phố cơ bản đến khá. Nhà mái Thái hoặc mái Nhật thường cao hơn, có thể lên khoảng 7–9,5 triệu đồng/m² tùy vật tư và độ phức tạp mái.
Video tham khảo walkthrough nhà phố 1 trệt 1 lầu 5×20, phù hợp để hình dung tỷ lệ mặt tiền, nội thất và luồng di chuyển trước khi chốt bản vẽ.
Ví dụ, nếu diện tích xây mỗi sàn là 75m², nhà có 1 trệt và 1 lầu sẽ có 150m² sàn chính. Khi cộng móng 50% và mái bằng 40–50%, tổng diện tích quy đổi thường khoảng 217,5–225m².
Với đơn giá 6,5–8,5 triệu đồng/m², ngân sách thi công tham khảo vào khoảng 1,41–1,91 tỷ đồng. Con số này chưa nên xem là báo giá cuối cùng vì nền đất yếu, hẻm nhỏ, vật tư hoàn thiện và yêu cầu nội thất có thể làm chênh đáng kể.
Phí thiết kế nhà phố năm 2026 trên thị trường thường được báo theo m², khoảng 100.000–300.000 đồng/m² tùy phạm vi hồ sơ. Với 150m² sàn chính, chi phí thiết kế có thể nằm trong khoảng 15–45 triệu đồng nếu chỉ tính phần kiến trúc, kết cấu và điện nước cơ bản.
Một bộ hồ sơ đáng dùng để thi công không chỉ có phối cảnh 3D. Tối thiểu nên có mặt bằng bố trí nội thất, mặt đứng, mặt cắt, bản vẽ kết cấu móng-cột-dầm-sàn, bản vẽ điện, cấp thoát nước, chi tiết WC, chi tiết cầu thang và bảng thống kê cửa.
Kinh nghiệm thực tế của chúng tôi là bản vẽ càng “rẻ” nhưng thiếu chi tiết thì đội thi công càng phải tự quyết tại công trường. Một vị trí ống thoát sàn đặt sai 150mm có thể làm lệch lavabo, vướng tủ hoặc phải nâng nền WC, kéo theo phát sinh chống thấm.
Quy trình kiểm tra bản vẽ trước khi xây
- Đối chiếu kích thước đất thực tế với sổ và hiện trạng hai nhà bên cạnh.
- Kiểm tra chỉ giới xây dựng, khoảng lùi, ban công và mật độ theo giấy phép địa phương.
- Dựng thử nội thất chính như sofa, bàn ăn, giường, tủ áo, máy giặt.
- So trục cột với tường ngăn để tránh cột lồi giữa phòng ngủ.
- Chốt vật tư hoàn thiện trước khi ký dự toán để giảm tranh chấp về đơn giá.
Chủ đề liên quan: Bản Vẽ Nhà 5x10m: Cách Đọc Mặt Bằng, Chi Phí Và Lỗi Cần Tránh 2026
Mái Bằng, Mái Thái Hay Mái Nhật Cho 5×20?
Mái bằng tối ưu chi phí và dễ làm sân thượng, còn mái Thái hoặc mái Nhật phù hợp khi bạn muốn mặt tiền mềm hơn và thoát nước mái nhanh.
Với cùng diện tích sàn 75m², mái bằng thường quy đổi khoảng 30–37,5m² nếu tính 40–50% diện tích mái. Mái Thái hoặc mái Nhật thường quy đổi khoảng 45–52,5m² nếu tính 60–70%, tức chênh 15m² quy đổi hoặc hơn.
Nếu lấy đơn giá 7 triệu đồng/m² làm mốc tham khảo, phần chênh 15m² tương đương khoảng 105 triệu đồng. Đây là lý do nhà phố 5m mặt tiền thường chọn mái bằng khi ngân sách cần kiểm soát, đặc biệt ở đô thị có nhu cầu dùng sân thượng để giặt phơi hoặc đặt bồn nước.
So sánh thực tế giữa ba phương án:
| Tiêu chí | Mái bằng | Mái Thái | Mái Nhật |
|---|---|---|---|
| Tỷ lệ quy đổi mái thường gặp | 40–50% | 60–70% | 60–70% |
| Phù hợp mặt tiền 5m | Cao | Trung bình | Cao |
| Khả năng làm sân thượng | Tốt | Hạn chế | Hạn chế |
| Cảm giác kiến trúc | Gọn, hiện đại | Cao, truyền thống | Thấp hơn mái Thái, cân bằng |
| Rủi ro cần kiểm soát | Chống thấm mái | Liên kết vì kèo, thoát nước | Chi tiết diềm mái, thoát nước |
| Mức chi phí tương đối | Thấp hơn | Cao hơn | Cao hơn mái bằng |
Sai lầm phổ biến là chọn mái theo ảnh phối cảnh mà không kiểm tra mặt cắt kỹ thuật. Nhà 5m ngang nếu mái quá cao, mặt tiền dễ mất tỷ lệ; nếu mái đua quá nhiều, có thể vướng chỉ giới hoặc tăng chi phí kết cấu phụ.
Với nhà 1 trệt 1 lầu, mái bằng kết hợp lam che nắng và mảng xanh thường hợp lý nhất cho gia đình trẻ. Nếu nhà nằm ở khu vực mưa nhiều hoặc chủ nhà thích phong cách ấm hơn, mái Nhật là điểm cân bằng tốt hơn mái Thái vì độ dốc vừa phải và hình khối thấp hơn.
Có thể bạn quan tâm: Trong Bản Vẽ Nhà Mặt Bằng Thể Hiện Những Gì? Cách Đọc Chuẩn 2026
Câu Hỏi Thường Gặp
Các câu hỏi dưới đây tập trung vào những điểm thường gây phát sinh khi lập bản vẽ 5×20: số phòng, chi phí, giếng trời và khả năng dùng bản vẽ mẫu.
Nhà 1 trệt 1 lầu 5×20 bố trí được mấy phòng ngủ?
Nhà 5×20 bố trí hợp lý nhất là 3 phòng ngủ nếu cần phòng khách, bếp ăn, 2 WC và khoảng thoáng. Vẫn có thể làm 4 phòng ngủ, nhưng mỗi phòng sẽ nhỏ hơn và cần giếng trời đủ rộng để tránh bí.
Có nên xây hết chiều dài 20m không?
Không nên xây kín toàn bộ 20m nếu nhà bị kẹp hai bên. Với lô 100m², chừa 3–4m sân trước và 1–2m sân sau thường giúp nhà sáng, dễ thoát mùi và giảm áp lực thông gió nhân tạo.
Bản vẽ tải trên mạng có dùng để xin phép xây dựng được không?
Bản vẽ mẫu chỉ nên dùng để tham khảo công năng và phong cách. Hồ sơ xin phép cần đúng thửa đất, lộ giới, mật độ, cao độ, kết cấu và thông tin pháp lý của từng địa phương.
Nhà 5×20 có cần giếng trời không?
Nên có giếng trời nếu chiều sâu xây dựng vượt 14m. Khoảng rỗng 4–6m² thường tạo hiệu quả rõ hơn các ô lấy sáng quá nhỏ, nhất là khu vực cầu thang và bếp.
Làm bản vẽ trước hay hỏi báo giá thi công trước?
Nên làm phương án mặt bằng và hồ sơ kỹ thuật trước khi chốt báo giá thi công. Khi bản vẽ rõ diện tích, móng, mái, vật tư và thiết bị, báo giá sẽ ít chênh hơn so với báo miệng theo m².
Một bản vẽ nhà 1 trệt 1 lầu 5×20 tốt phải giúp bạn nhìn thấy công năng, chi phí và rủi ro thi công trước khi đào móng. Hãy ưu tiên mặt bằng thoáng, trục kỹ thuật gọn và hồ sơ đủ chi tiết để kiểm soát ngân sách năm 2026.
Ngày cập nhật Tháng 6 2, 2026 by Ngô Thanh Lan
