Bản vẽ nhà 1 trệt 1 lửng 1 lầu là bộ hồ sơ thể hiện mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt và giải pháp kỹ thuật cho ngôi nhà có tầng trệt, một tầng lửng trung gian và một tầng lầu. Cập nhật 06/2026, mẫu nhà này phù hợp với nhà phố hẹp, tối ưu công năng, giếng trời và chi phí thiết kế cần kiểm soát chặt.
Bản Vẽ Nên Thể Hiện Những Gì?
Một bộ bản vẽ tốt phải cho người xem biết rõ nhà dùng thế nào, xây ra sao, lấy sáng ở đâu và tầng lửng có hợp quy hoạch hay không.
Với nhà phố diện tích nhỏ, bản vẽ không chỉ là hình minh họa. Hồ sơ cần giúp gia chủ kiểm tra luồng di chuyển, vị trí cầu thang, diện tích tầng lửng, ô thông tầng, khu vệ sinh, chỗ để xe và khả năng thoát hiểm.
Theo TCVN 13967:2024 về nhà ở riêng lẻ, thiết kế cần tuân thủ chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số tầng cao và các yêu cầu theo quy hoạch được phê duyệt. Tiêu chuẩn này cũng nêu hồ sơ thiết kế kiến trúc nhà ở riêng lẻ cần phù hợp với TCVN 5671.
| Hạng mục cần có trong bản vẽ | Thông số nên kiểm tra | Ngưỡng tham khảo thực tế | Ý nghĩa khi thi công |
|---|---|---|---|
| Chiều ngang nhà phố | 4–6 m | Nhà 4 m cần ưu tiên thang lệch hoặc thang giữa | Tránh chia phòng quá vụn |
| Chiều sâu lô đất | 12–20 m | Nên chừa giếng trời 4–8 m² nếu nhà sâu | Giảm bí, tăng đối lưu gió |
| Sân trước | 1,5–3 m | Gara xe máy cần khoảng 2,2–2,8 m | Tách bụi, giảm nóng mặt tiền |
| Phòng khách tầng trệt | 14–22 m² | Nhà 4 m ngang nên dùng nội thất áp tường | Giữ lối đi chính rộng |
| Bếp và ăn | 12–20 m² | Bàn ăn 4–6 người cần tối thiểu 1,6 × 2,2 m | Tránh vướng lối cầu thang |
| Cầu thang | Rộng 0,9–1,1 m | Bậc cao 150–175 mm, mặt bậc 250–280 mm | Đi lại an toàn hơn |
| Tầng lửng | 35–65% sàn dưới | Nhà nhỏ nên giữ khoảng thông tầng rõ | Không làm tầng trệt tối và thấp |
| Phòng ngủ lầu 1 | 10–16 m²/phòng | Giường 1,6 m cần phòng từ 11 m² | Đủ tủ áo, bàn làm việc |
| WC chung | 2,8–4,5 m² | Kích thước hay dùng 1,4 × 2,2 m | Dễ bố trí thoát nước |
| Phòng thờ | 5–9 m² | Nên tránh đặt sát WC hoặc bếp | Đảm bảo riêng tư, trang nghiêm |
| Giếng trời | 4–10% diện tích sàn | Nhà 5 × 16 m thường dùng 4–6 m² | Lấy sáng sâu vào nhà |
| Sân phơi | 4–8 m² | Cần thoát sàn và mái che nhẹ | Hạn chế thấm, ẩm mốc |
Tầng lửng: phần sàn trung gian nằm giữa tầng trệt và tầng lầu, thường dùng làm phòng sinh hoạt, phòng làm việc, phòng ngủ phụ hoặc khu bếp ăn tùy chiều cao và diện tích cho phép.
Thông tầng: khoảng trống xuyên qua một phần chiều cao nhà, giúp đưa ánh sáng và không khí xuống tầng dưới. Với nhà ống, thông tầng thường đi cùng cầu thang hoặc giếng trời.
Kinh nghiệm thực tế khi rà hồ sơ nhà 4 × 14 m cho thấy lỗi dễ gặp nhất là vẽ tầng lửng quá sâu, làm phòng khách bên dưới bị nén trần. Khi giảm diện tích lửng và đưa khoảng thông tầng về gần thang, không gian tầng trệt sáng hơn mà vẫn giữ được thêm phòng làm việc trên lửng.
Bài viết liên quan: Bản Vẽ Nhà Gỗ 3 Gian: Kích Thước, Mặt Bằng Và Chi Phí 2026
Kích Thước Tầng Lửng Và Chi Phí 2026
Tầng lửng nên được tính từ quy hoạch, chiều cao tầng trệt và nhu cầu sử dụng; không nên chỉ thêm vào bản vẽ để tăng diện tích.
Theo hướng dẫn pháp lý hiện hành liên quan QCVN 03:2022/BXD, tầng lửng của nhà ở riêng lẻ có thể không tính vào số tầng cao khi diện tích sàn không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới và chỉ có một tầng lửng không tính vào số tầng cao của nhà. Một số hướng dẫn còn lưu ý tầng lửng không được bố trí ban công.
Về chi phí, đơn giá thiết kế nhà phố 2026 trên thị trường thường dao động khoảng 110.000–290.000 đồng/m² với nhà hiện đại, và có thể lên 250.000–350.000 đồng/m² với gói tân cổ điển hoặc có 3D nội thất. Một số bảng giá phổ biến ghi nhận mức 120.000–220.000 đồng/m² cho thiết kế nhà phố tùy phạm vi hồ sơ.
Cách tính nhanh trước khi đặt thiết kế:
- Bước 1: đo chiều ngang, chiều sâu và xác định phần đất được xây theo quy hoạch.
- Bước 2: tính diện tích tầng trệt, tầng lửng, lầu 1, mái, sân và ban công nếu có.
- Bước 3: nhân tổng diện tích thiết kế với đơn giá theo phong cách kiến trúc.
- Bước 4: tách riêng chi phí thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước và nội thất 3D.
- Bước 5: yêu cầu đơn vị thiết kế ghi rõ số lượng bản vẽ, số lần chỉnh sửa và hồ sơ xin phép.
⚠️ Lưu ý: Đơn giá thiết kế thấp bất thường thường chỉ gồm mặt bằng sơ bộ hoặc phối cảnh đơn giản. Với bản vẽ nhà 1 trệt 1 lửng 1 lầu, gia chủ nên yêu cầu đủ kiến trúc, kết cấu, điện nước để tránh sửa nhiều khi thi công.
Chi phí xây dựng cũng cần được dự trù sớm. Một số đơn vị công bố giá xây nhà phố gần đây ở mức tham khảo: phần thô khoảng 2,6–3,8 triệu đồng/m², hoàn thiện khoảng 3,3–5 triệu đồng/m², chưa bao gồm các biến số như nền đất yếu, vật tư hoàn thiện, vị trí vận chuyển và yêu cầu nội thất.
Kinh nghiệm khi làm việc với gia chủ lần đầu là không chốt bản vẽ chỉ bằng phối cảnh mặt tiền. Một căn 5 × 16 m có mặt tiền đẹp nhưng thang đặt sai giữa nhà sẽ làm bếp thiếu sáng, phòng ngủ sau bí và đường ống kỹ thuật vòng vèo. Phần chi phí sửa bản vẽ nhỏ hơn rất nhiều so với sửa công trình sau khi đã đổ sàn.
Đọc thêm: Trong Bản Vẽ Nhà Mặt Bằng Thể Hiện Những Gì? Cách Đọc Chuẩn 2026
Chọn Mặt Bằng Theo Ngang Đất Và Số Người
Mặt bằng nên xuất phát từ số thành viên, thói quen sinh hoạt và chiều ngang đất, thay vì chọn mẫu đẹp rồi ép công năng vào sau.
Với vợ chồng trẻ hoặc gia đình 3 người, tầng trệt có thể gồm phòng khách, bếp ăn, WC và sân nhỏ. Tầng lửng dùng làm phòng làm việc hoặc sinh hoạt chung. Lầu 1 bố trí 1–2 phòng ngủ để giữ không gian nghỉ ngơi riêng tư.
Video tham khảo cách tổ chức không gian nhà 1 trệt 1 lửng 1 lầu 4×12 theo phong cách hiện đại.
Với gia đình 4–5 người, bản vẽ nhà 1 trệt 1 lửng 1 lầu nên có 3 phòng ngủ. Cách bố trí thường hợp lý là một phòng ngủ nhỏ ở tầng trệt cho người lớn tuổi, hai phòng ngủ ở lầu 1, tầng lửng làm phòng sinh hoạt hoặc phòng học.
Với nhà có kinh doanh nhỏ tại tầng trệt, tầng lửng không nên che kín toàn bộ mặt trước. Khoảng thông tầng giúp khu bán hàng cao thoáng hơn, đồng thời tách được khu sinh hoạt gia đình lên phía trên.
Có nên đặt bếp trên tầng lửng?
Có thể đặt bếp trên tầng lửng nếu chiều cao đủ thoáng, có hút mùi, cấp thoát nước rõ ràng và đường vận chuyển đồ ăn không bất tiện. Nếu nhà có người lớn tuổi, bếp ở tầng trệt thường dễ dùng hơn.
Một sai lầm phổ biến là lấy bản vẽ 5 × 20 m áp vào đất 4 × 12 m. Khi chiều ngang giảm 1 m và chiều sâu giảm 8 m, cầu thang, WC, giếng trời và phòng ngủ đều phải tính lại. Giữ nguyên mẫu cũ sẽ tạo ra lối đi hẹp, phòng ngủ thiếu tủ và tầng lửng quá sát trần.
Xem thêm: Kích Thước Trong Bản Vẽ Nhà Là Gì? Cách Đọc Đúng Khi Xem Hồ Sơ Thiết Kế
Tầng Lửng Đặt Ở Đâu Để Nhà Không Bí?
Tầng lửng nên đặt theo hướng lấy sáng, vị trí thang và chiều sâu nhà; đặt sai vị trí sẽ làm tầng trệt thấp, tối và nóng.
Năm 2026, xu hướng nhà phố nhỏ tiếp tục ưu tiên giếng trời, vườn đứng, cầu thang xuyên sáng và khoảng thông tầng kết hợp sinh hoạt chung. Các giải pháp này giúp tăng ánh sáng tự nhiên, cải thiện thông gió và giảm cảm giác nhà ống bị nén theo chiều sâu.
| Vị trí tầng lửng | Diện tích phù hợp | Ưu điểm | Hạn chế cần xử lý | Nên dùng cho |
|---|---|---|---|---|
| Lửng phía trước | 12–20 m² | Tạo điểm nhìn đẹp từ phòng khách | Dễ làm mặt tiền nặng nếu che kín | Nhà có trần trệt cao |
| Lửng giữa nhà | 15–28 m² | Kết nối thang, giếng trời tốt | Cần xử lý tiếng ồn sinh hoạt | Nhà ống 4–5 m ngang |
| Lửng phía sau | 10–22 m² | Phù hợp làm bếp, phòng học | Cần thoát mùi và lấy sáng sau | Nhà có sân sau |
| Lửng lệch tầng | 16–30 m² | Không gian sinh động, thoáng | Kết cấu và cầu thang phức tạp hơn | Gia chủ thích kiến trúc mở |
| Lửng làm phòng ngủ | 12–18 m²/phòng | Tăng số phòng trong đất nhỏ | Cần riêng tư, thông gió, chống nóng | Gia đình 3–4 người |
| Lửng làm sinh hoạt chung | 14–24 m² | Kết nối gia đình tốt | Không nên đặt quá gần phòng ngủ | Nhà có trẻ nhỏ |
So sánh thực tế cho thấy lửng giữa nhà thường cân bằng nhất cho nhà phố 4–5 m ngang vì kết hợp được cầu thang và giếng trời. Lửng phía trước đẹp về thị giác nhưng dễ làm phòng khách tối nếu mảng sàn quá lớn. Lửng phía sau kín đáo hơn, hợp làm bếp hoặc phòng học nhưng phải kiểm soát mùi.
Sai lầm phổ biến: nhiều gia chủ tăng diện tích lửng để “lời thêm phòng”, nhưng sau 6–12 tháng sử dụng lại thấy tầng trệt tối, nóng và âm thanh vang. Nguyên nhân thường nằm ở khoảng thông tầng quá nhỏ, lan can đặc, cửa sổ sau bị che hoặc thang chắn luồng gió.
Mẹo chuyên gia: khi bản vẽ có tầng lửng, nên yêu cầu kiến trúc sư thể hiện mặt cắt dọc qua cầu thang và giếng trời. Chỉ nhìn mặt bằng 2D sẽ khó biết trần tầng trệt còn thoáng không, điểm nhìn từ cửa chính có bị nặng không và ánh sáng có xuống được khu bếp hay không.
Vật liệu cũng ảnh hưởng mạnh đến cảm giác tầng lửng. Lan can kính, lam sắt mảnh, bậc thang hở và trần màu sáng giúp không gian nhẹ hơn. Ngược lại, lan can xây đặc, tủ cao sát mép lửng và trần gỗ tối màu có thể làm nhà nhỏ chật hơn so với diện tích thật.
Chủ đề liên quan: Bản Vẽ Nhà Đẹp: Cách Chọn Hồ Sơ Đúng Công Năng Và Dự Toán 2026
Câu Hỏi Thường Gặp
Các thắc mắc thường xoay quanh diện tích tầng lửng, số phòng ngủ, chi phí bản vẽ và khả năng xin phép xây dựng.
Nhà 1 trệt 1 lửng 1 lầu có được xem là nhà 2 tầng không?
Trong thiết kế sử dụng, đây thường được hiểu là nhà có tầng trệt, một tầng lửng và một tầng lầu. Về quản lý số tầng, tầng lửng có được tính vào số tầng hay không còn phụ thuộc quy định hiện hành, diện tích lửng và quy hoạch địa phương.
Diện tích 4×12 m có làm được 3 phòng ngủ không?
Có thể làm 3 phòng ngủ, nhưng cần bố trí rất chặt. Phương án thường là một phòng ngủ nhỏ ở tầng trệt hoặc tầng lửng, hai phòng ngủ ở lầu 1, kèm giếng trời để giảm bí.
Bản vẽ nhà 1 trệt 1 lửng 1 lầu cần những hồ sơ nào?
Nên có hồ sơ kiến trúc, kết cấu, điện, cấp thoát nước, phối cảnh và bảng thống kê vật liệu chính. Nếu dùng để xin phép, hồ sơ phải khớp chỉ giới, mật độ, chiều cao và quy định tại địa phương.
Tầng lửng nên làm phòng ngủ hay phòng sinh hoạt chung?
Nếu nhà có trẻ nhỏ hoặc cần không gian kết nối, tầng lửng làm sinh hoạt chung sẽ thoáng hơn. Nếu cần thêm phòng ngủ, nên kiểm tra kỹ chiều cao, thông gió, chống nóng và mức độ riêng tư trước khi chốt.
Bản vẽ nhà 1 trệt 1 lửng 1 lầu chỉ hiệu quả khi cân bằng giữa diện tích tăng thêm, ánh sáng, thông gió, chi phí và quy định xây dựng. Trước khi thi công, bạn nên rà lại mặt bằng, mặt cắt và dự toán để tránh sửa sai tốn kém.
